Écrit par : Patricia Streich, consultante en logement et chercheuse

La Stratégie nationale du logement (SNL) du Canada de 2017 a déclaré que tous les Canadiens ont droit à un logement : les gens méritent un lieu de vie qu'ils peuvent se permettre avec 30 % de leurs revenus. Les organismes de logement sans but lucratif atteignent l'objectif d'abordabilité depuis des décennies avec des logements stables, sécuritaires, qui permettent aux gens de vieillir sur place et qui protègent les locataires contre les hausses de loyer exorbitantes.   

Ce billet présente le point de vue du tiers secteur (organismes sans but lucratif et coopératives) de Kingston, en Ontario, sur le "droit au logement". Il s'appuie sur les résultats d'une étude réalisée en 2021, qui invitait les organismes sans but lucratif et les promoteurs immobiliers expérimentés à collaborer pour trouver des logements appropriés qui répondent aux besoins des gens face à la hausse des loyers.   

Les loyers à Kingston augmentent chaque année, tout comme dans les grandes villes. Déjà, au moins un locataire de Kingston sur trois a besoin d'un logement dont le coût est inférieur à 30 % de ses revenus. La plupart des organismes sans but lucratif et des coopératives offrent un mélange de loyers et de revenus afin de répondre à une partie de la demande de logements à faible revenu, à loyer indexé sur le revenu (LIR). Les organismes sans but lucratif aident les villes à maintenir leurs objectifs en matière de "logements LIR", car il n'y a tout simplement pas assez de logements LIR municipaux. Ils aident les personnes qui attendent un endroit abordable où se loger, et ils réduisent la pression sur les listes d'attente et les délais d'attente pour les unités RGI publiques. À Kingston, les organismes sans but lucratif et les coopératives fournissent ensemble 40 % de l'objectif fixé dans l'accord de gestion des services municipaux, soit plus de 800 unités qui ne peuvent être couvertes par les propriétaires privés qui hésitent à conclure des accords de supplément au loyer à l'ancienne dans ce marché locatif serré. 

En d'autres termes, si tous ces organismes sans but lucratif et ces coopératives cessaient d'offrir des logements RGI, la liste d'attente de Kingston passerait du jour au lendemain à plus de 2 000 demandeurs et les délais d'attente doubleraient probablement. Il y a peu d'autres options pour aider. Quelques personnes pourraient recevoir la nouvelle "allocation de logement transférable" si elles trouvent un logement à louer, mais les logements à loyer modéré sont rares et les loyers ne cessent d'augmenter. Kingston devrait recevoir environ 30 de ces nouvelles allocations. Ces 30 ménages bénéficieront d'une certaine aide pour payer leur loyer, mais cela ne suffira pas à ramener leur loyer à 30 % de leur revenu. Il y a déjà plus de 1 200 ménages sur la liste d'attente locale pour un logement abordable. Beaucoup attendent pendant des années.   

Les organismes sans but lucratif de Kingston nous ont dit qu'ils étaient fiers d'avoir réussi à maintenir des loyers abordables au cours des trois ou quatre dernières décennies, avec un taux d'occupation élevé et un faible taux de rotation. Leurs loyers sont nettement inférieurs aux loyers actuels du marché pour ces types d'appartements.

Cependant, selon eux, le droit au logement signifie encore plus que l'abordabilité à long terme. Il s'agit du droit à un logement sûr et sécurisé qui est abordable et qui aide les gens à rester dans leur communauté. Comme nous l'avons entendu, le droit au logement n'a pas la même signification pour tout le monde : pour les familles, cela peut signifier "un endroit sûr pour commencer la journée et où l'on rentre à la fin de la journée" ; pour les personnes âgées, cela peut signifier le droit de rester dans leur quartier familier, un endroit où l'on connaît les gens et les lieux, et où l'on se sent toujours connecté aux réseaux sociaux, où l'on peut rester indépendant et où l'on a une meilleure qualité de vie ; et, pour les personnes à revenu modeste, cela signifie une protection contre les fortes augmentations de loyer ou la perte de leur logement en raison de la vente ou du réaménagement de propriétés. Le tiers secteur répond à la diversité des besoins grâce à des communautés équitables et inclusives.

Ce que nous avons entendu est centré sur le droit à la "sécurité" et à un logement sûr dans des communautés stables, avec des soutiens intégrés, et la communauté bénéficie de l'approche sans but lucratif. La stabilité, la sûreté et la sécurité ont de multiples facettes et font partie intégrante des "droits de l'homme". La sécurité dans son propre espace, dans son immeuble et dans son quartier vient de la connaissance de ses voisins, des liens sociaux et du soutien mutuel. La sécurité d'occupation est fondamentale pour les familles qui travaillent, les personnes âgées qui veulent vieillir sur place et tous ceux qui dépendent d'emplois précaires ou d'un soutien au revenu. De nombreux organismes sans but lucratif organisent des activités sociales qui créent l'esprit d'une "communauté" ayant des bases solides et des racines dans la communauté au sens large. Tous ces éléments sont des valeurs fondamentales dans une approche sans but lucratif pour les communautés ayant droit au logement.   

Les personnes impliquées dans les organismes sans but lucratif et les coopératives défendent cette alternative de logement depuis les années 1970, avec de grandes avancées dans les années 1980 et 1990. Au cours de la dernière décennie, certains organismes sans but lucratif ont reçu des fonds de diverses " initiatives de logement abordable " et certains ont pu ajouter des logements de type LIR dans de nouveaux ensembles " abordables sur le marché mixte ", mais seulement avec des suppléments de loyer pour rendre les loyers " abordables " avec 30 % du revenu des gens. Ces investissements étaient tout simplement insuffisants pour répondre à la demande.

L'expansion du logement sans but lucratif est essentielle pour que l'actuelle Stratégie nationale du logement atteigne son objectif de création de lieux de résidence au cours des six prochaines années. Cependant, un financement plus important de la SNL pour les logements sans but lucratif est nécessaire pour compenser les coûts élevés du développement actuel de nouveaux logements abordables. Même avec des terrains gratuits, des capitaux propres et des incitatifs municipaux supplémentaires, le financement des projets ne peut pas combler l'écart pour rendre les projets viables. Le financement initial (de démarrage) pour compenser les coûts de pré-développement doit être rétabli en raison des processus de planification très longs avant que le financement du projet ne soit approuvé.    

Le développement de logements sans but lucratif est tout aussi difficile que n'importe quel autre développement, et le Canada compte des promoteurs sans but lucratif expérimentés et des consultants en développement qui travaillent avec des groupes sur de nouveaux logements sans but lucratif. Lors du Forum sur le logement de Kingston de l'automne 2021, organisé par le Social Planning Council of Kingston & District, le CAHDCO et Re/Fact Consulting d'Ottawa ont présenté des moyens de travailler avec les promoteurs sans but lucratif pour construire davantage de logements sans but lucratif. En réponse, le SPCKD a appelé à des collaborations entre les organismes sans but lucratif pour développer plus de logements que les gens peuvent se permettre, et prend des mesures pour soutenir les efforts communautaires. Voir les rapports et la présentation sur son site Web.(www.spckingstonanddistrict.org) Ailleurs, de nombreux conseils de planification sociale et organisations communautaires soutiennent également leurs propres communautés pour promouvoir et soutenir leurs organismes de logement afin d'aider à améliorer le logement.  

Toutes les personnes au Canada ont le droit de disposer d'un logement approprié qu'elles peuvent se permettre et, comme le montre le cas de Kingston, un tiers secteur bien financé et collaboratif est un acteur essentiel pour accélérer et amplifier l'accès à ce droit.

Trop peu de personnes pourraient accéder à leur droit au logement sans ces organisations à but non lucratif. Nous devons veiller à ce qu'elles restent stables et fortes et construire davantage d'unités sans but lucratif qui restent abordables à long terme afin de répondre à un plus grand nombre de besoins en matière de logement.