Écrit par : Steve Pomeroy, conseiller exécutif du CHEC-CCRL et professeur en industrie à l'Université McMaster.

Tout comme le logement a attiré plus d'attention lors des élections fédérales de 2021 que lors de toute autre élection précédente, il a fait une apparition record dans le budget de 2022 en contribuant 20 pages du total de 304 pages.

En tant que tel, il a présenté un large éventail d'initiatives, principalement des ajustements qui ont accéléré les dépenses déjà planifiées et en ont redéployé certaines vers de nouvelles approches, et toute une série de petites initiatives, la plupart symboliques en termes d'impact. Donc, dans l'ensemble, beaucoup de mots, mais très peu de maisons, malgré les plans visant à dépenser un peu plus de 10 milliards de dollars au cours des cinq prochaines années.

L'abordabilité du logement est un problème et un défi sérieux, qui préoccupe de nombreux Canadiens - tant pour l'accès à la propriété que pour les locataires à faible revenu. Le gouvernement réagit donc et essaie de montrer qu'il comprend et qu'il va faire quelque chose. Malheureusement, en diagnostiquant le problème de manière incorrecte (offre insuffisante), il prescrit une réponse inadéquate.

Le gouvernement actuel s'est rallié à l'argument de l'offre insuffisante en s'appuyant sur une comparaison insignifiante avec le nombre moyen de logements par personne dans les pays du G7 - sans tenir compte du fait que le Canada a la plus grande taille moyenne de ménage dans les pays du G7 (c'est-à-dire que nous mettons plus de personnes dans chaque maison).

Notant qu'un certain nombre de facteurs rendent le logement plus cher, le budget affirme ensuite que "le principal problème est l'offre". Cela permet ensuite d'annoncer à nouveau le Fonds d'accélération du logement proposé, de 4 milliards de dollars, pour financer des mesures incitatives visant à encourager les municipalités et les promoteurs à accroître massivement les nouvelles constructions. On présume que le doublement de l'offre nouvelle arrêtera ou ralentira la hausse excessive des prix et des loyers. Mais il n'est pas expliqué comment une "incitation" moyenne de 4 000 dollars par logement contribuera réellement à l'accessibilité financière.

Le budget ne dit rien de la cause plus importante de l'escalade des prix - la demande excédentaire et la capacité de payer alimentées par les faibles taux hypothécaires et l'augmentation massive des capitaux propres (qui créent ensemble une "demande suralimentée") que les propriétaires-acheteurs actuels, y compris les petits investisseurs, utilisent pour faire monter les prix.  Mais il n'y a pas de volonté politique de s'attaquer à cette cause, car cela signifierait ouvrir la question controversée de l'imposition de ces gains en capital exceptionnels.

Le budget comprend quelques petites initiatives visant spécifiquement à ajouter des logements à loyer réduit, y compris le redéploiement de fonds et de financement à partir de budgets préexistants pour construire 6.000 nouvelles maisons coopératives et 3.000 unités pour les personnes sortant du sans-abrisme. Il prolonge également de deux ans le doublement de la modeste initiative fédérale en faveur des sans-abri, "Vers un chez-soi", afin d'aider à financer les agences qui fournissent des services aux sans-abri (et non des logements).

Il propose notamment de réviser les critères d'abordabilité de la très critiquée Initiative de financement de la construction de logements locatifs (RCFI) afin de mieux cibler les résultats abordables (en exigeant désormais que 40 % des logements aient des loyers inférieurs à 80 % de la moyenne du marché, par rapport aux critères précédents qui exigeaient que 20 % soient abordables, en utilisant une définition perverse de l'abordabilité qui incluait les loyers supérieurs à 2 000 dollars par mois). Le résultat de ce changement peut être positif en augmentant la proportion de ce budget qui va aux organisations à but non lucratif par rapport aux promoteurs privés, ce qui devrait produire des unités à loyer modéré plus nombreuses et plus durables.  Et pour les locataires "qui ont du mal à faire face aux coûts de leur logement", il y a un paiement unique de 500 $ pour soulager leur douleur. Ce qui était vraiment nécessaire, c'est une augmentation permanente du financement alloué à l'allocation de logement du Canada pour les aider à ne plus avoir à lutter pour payer le loyer chaque mois de l'année.

Il est très décevant de constater que pour le troisième budget consécutif, ce gouvernement a ignoré l'analyse et les appels à la résolution du problème le plus critique du marché locatif - l'érosion substantielle et continuelle des propriétés existantes à loyer modéré. On estime que plus de 60 000 unités de marché abordables existantes sont perdues chaque année. Sous le titre "Des logements pour les Canadiens, et non pour les grandes sociétés", au lieu d'agir maintenant avec une initiative d'acquisition sans but lucratif pour acquérir et préserver l'abordabilité des propriétés à loyer modéré, nous devrons attendre des " détails supplémentaires " sur la révision du traitement fiscal des grandes sociétés d'investissement.

Ayant établi que les prix des maisons sont hors de portée, le budget comprend des mécanismes modestes destinés à aider les jeunes acheteurs pour la première fois à réaliser le rêve de devenir propriétaire - grâce à un compte d'épargne libre d'impôt (dont les cotisations sont déductibles comme les REER) et à une minuscule augmentation du crédit d'impôt pour le premier acheteur. Avant de pouvoir réclamer un crédit de 1 500 $ sur leur prochaine déclaration de revenus, les acheteurs doivent avoir une capacité d'achat suffisante pour acheter des maisons qui se vendent plus de 500 000 $ sur la plupart des marchés. Je ne pense pas que 1 500 $ quelques mois plus tard feront pencher la balance.

Le seul crédit d'impôt qui pourrait aider un peu est le crédit d'impôt pour la rénovation des maisons multigénérationnelles - destiné à encourager l'ajout de suites dans les maisons existantes pour les personnes âgées ou les membres handicapés de la famille. Le Canada compte 4 millions d'habitations de plus de 3 chambres à coucher occupées par une ou deux personnes seulement. Il est donc logique d'encourager l'ajout de suites dans ce type d'habitations, mais pourquoi se limiter aux membres d'une même famille?

Enfin, il existe des initiatives visant à lutter contre la spéculation, le blanchiment d'argent et l'interdiction des acheteurs étrangers, ce qui est une bonne politique, mais qui n'a qu'un impact marginal sur la hausse des prix des logements.

Dans un chapitre distinct consacré à la réconciliation, le budget prévoit 4 milliards de dollars pour répondre aux besoins des autochtones en matière de logement, en particulier l'insuffisance de l'offre et des conditions dans les communautés des Premières nations. Mais malgré un plaidoyer fort et large, il ne fait qu'un petit pas pour répondre aux besoins importants en matière de logement des peuples autochtones vivant hors réserve dans des communautés petites et grandes, en réservant seulement 300 millions de dollars sur 5 ans pour co-développer et lancer une stratégie de logement autochtone urbaine, rurale et nordique. 

Ainsi, bien qu'il s'agisse de l'élément principal et majeur du budget, les dépenses proposées pour le logement abordable et le logement du marché me laissent sur ma faim. Il ne fait pas grand-chose pour résoudre les problèmes aigus d'accessibilité financière des plus démunis, à l'exception d'un répit unique de 500 $, il ne fait pas grand-chose pour freiner ou ralentir les prix et les loyers excessifs des maisons et il ne donne pas beaucoup d'espoir aux aspirants acheteurs d'une première maison. Il y a quelques ajustements positifs, des critères révisés et des prolongations minimales des augmentations de financement dans certaines des initiatives de la stratégie nationale du logement, mais ce sont de piètres substituts au genre de réinitialisation et de recentrage majeurs du NHS qui approche de son point médian et de son 5e anniversaire plus tard cette année.