Steve Pomeroy Professeur d'industrie, Université McMaster, Collectif canadien pour la recherche sur le logement (CCRL)
Au niveau national, le Canada perd onze logements abordables à loyer réduit pour chaque logement ajouté (à un coût de subvention considérable) dans le cadre des programmes fédéraux et fédéraux-provinciaux-territoriaux. La leçon à tirer de cette analyse est qu'il ne suffit pas de se concentrer sur l'augmentation de l'offre (à la fois sur le marché et à des prix abordables). Il est essentiel de ralentir l'érosion et de boucher les trous au fond du seau - une solution qui est actuellement absente de la stratégie nationale du logement (SNL).
Si l'on considère une section transversale de grandes villes métropolitaines (ce sous-ensemble de villes représente 67% de toutes les locations au Canada), l'érosion du stock de loyers inférieurs et le ratio relatif de perte nette sont encore plus spectaculaires - en particulier dans les villes à loyers inférieurs où il y avait un stock plus important de logements à loyers inférieurs à perdre, par exemple à Winnipeg et à Montréal.
Les pertes en dessous de 750$ étaient beaucoup moins importantes dans les villes à coûts élevés, principalement parce qu'il y avait peu de logements à perdre - mais le même phénomène d'érosion des loyers inférieurs se retrouve dans la tranche de loyers suivante (750$ - 1 000$) avec Ottawa (31), Toronto (18) et Vancouver (10) qui perdent tous plus de 10 logements existants dans cette tranche pour chaque nouveau logement abordable construit.
Cette érosion reflète à la fois un manque de construction de nouveaux logements abordables (plus faible dans certaines villes que dans d'autres) et les pressions du marché qui poussent les loyers bien au-delà des niveaux abordables, en raison des réglementations de contrôle des loyers qui permettent aux propriétaires d'augmenter les loyers jusqu'à ce que le marché puisse les supporter si le logement est vacant (décontrôle de l'inoccupation).
Une grande partie de cette "perte" est relative car les logements existent encore mais à des loyers beaucoup plus élevés; dans d'autres cas, la perte est absolue - les anciens logements à loyer modéré sont démolis car les villes cherchent à s'intensifier, en particulier dans les zones centrales et de transit, et une partie est perdue pour le marché de la location à court terme (AirBnb).
Cette analyse utilise deux critères de référence pour les loyers:
- les loyers inférieurs à 750$, qui, à 30 % du revenu, sont abordables pour un revenu de 30 000$ (à peu près le salaire minimum dans la plupart des provinces) ; et
- es loyers compris entre 750 et 1 000 dollars, la tranche de loyers suivante (1 000 dollars étant abordable pour un revenu de 40 000 dollars).
Dans les villes où les coûts sont plus élevés, notamment Toronto et Vancouver, la baisse du nombre de logements inférieurs à 750 $ n'est pas aussi importante, principalement parce qu'il y en avait peu en dessous de ce niveau en 2011. Ici, l'érosion se produit dans la tranche suivante (750$ - 1 000$), où une perte beaucoup plus importante est évidente. Notamment, Toronto a perdu 115 000 unités de location entre 750 et 1 000$, en plus des 17 000 unités perdues en dessous de 750$ ; et Vancouver a perdu 47 000 unités, plus 25 000 unités en dessous de 750$.
Dans les villes où les loyers sont plus bas, ce qui est plus évident au Québec, il y a une perte substantielle en dessous de 750$, mais ces unités sont seulement passées dans la fourchette de 750$ à 1 000$, créant une "croissance" dans cette catégorie de loyers (voir Montréal, Québec et Gatineau).
Parallèlement, et c'est une nouveauté dans cette analyse, la perte nette relative de logements abordables a été déterminée en utilisant des données tirées du recensement, ainsi que des données sur les nouveaux logements achevés obtenues auprès de la SCHL pour dénombrer la production de nouveaux logements abordables, initialement (2011-19) dans le cadre de l'initiative Investissements dans le logement abordable (ILA) et, par la suite, dans le cadre de diverses initiatives de la SNL (depuis 2018).
L'ILA, avec l'appariement des coûts Fed-Prov/Terr, a cherché à générer des logements abordables avec des loyers inférieurs à 80% du loyer moyen du marché (LMR) de la SCHL; les initiatives de la Stratégie nationale du logement ont une variété de définitions pour être qualifiées d'"abordables", bien que les "unités abordables" dans l'Initiative de financement de la construction de logements locatifs ne soient pas incluses, car elles restent bien au-dessus de 1 000$).
Les données ont été fournies à l'échelle nationale et provinciale, ainsi que pour un échantillon représentatif des plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR). Ces données sont basées sur le statut identifié de chaque projet à l'achèvement de l'aménagement (c.-à-d. enregistré comme un projet abordable achevé ou comme un logement locatif du marché) et saisies dans l'enquête mensuelle de la SCHL sur les mises en chantier et les achèvements.
Le nombre d'ajouts et l'érosion varient d'une ville (et d'une province) à l'autre, en partie à cause des différences de taille des villes et du niveau des nouveaux investissements abordables. Pour mieux comparer les villes, il est utile d'examiner également l'ampleur relative de l'érosion. Pour ce faire, on calcule l'ampleur de la perte en pourcentage du parc locatif total qui existait en 2011. Ce calcul est effectué séparément pour les deux tranches de loyers, à savoir les loyers inférieurs à 750$ et les loyers compris entre 750 et 1 000$. Il convient de noter que ce calcul utilise les chiffres des loyers du recensement et inclut donc à la fois le parc locatif construit à cet effet et les unités du marché locatif secondaire (maisons louées, appartements dans des maisons et condominiums loués par des investisseurs - bien que l'on suppose que la plupart des unités à bas loyer existent dans la partie construite à cet effet).
À l'échelle nationale, il y a 16% moins de logements de moins de 750$ qu'en 2011, et 19% moins de logements dans la fourchette de 750 à 1 000$. À Winnipeg, Québec, Montréal, London, Hamilton et Halifax, la perte de logements à loyer modéré de moins de 750$ représente plus de 20% du parc qui était disponible en 2011.
La tendance pour la tranche de loyer suivante montre un plus grand nombre de villes avec des réductions de logements entre 750 et 1 000$ dépassant 20% du stock de 2011, en ajoutant Toronto, Vancouver, Ottawa, Victoria et Kitchener-Waterloo.
Dans ce contexte d'érosion très importante des possibilités de location à bas prix, l'accessibilité au logement pour les locataires et le sans-abrisme continuent de s'aggraver, ce qui se reflète dans le nombre de personnes qui ont recours au campement parce qu'elles sont tout simplement incapables de trouver quelque chose qu'elles peuvent payer. Et pour ceux qui cherchent à sortir du sans-abrisme, le manque d'options de loyers moins élevés rend cette tâche impossible. Bien qu'il faille augmenter les investissements pour construire davantage de logements abordables et de logements supervisés permanents, il est tout aussi important d'essayer de ralentir ce phénomène d'érosion.
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